การขายฝากน่ากลัวจริงไหม?

มารู้จักการขายฝากคืออะไร
การ ขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกรรมทางการเงินที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากผู้ที่ต้องการเงินทุนก้อนใหญ่และรวดเร็ว โดยมี บ้าน ที่ดิน หรือ คอนโด เป็นหลักประกัน การขายฝากเป็นวิธีที่แตกต่างจากการจำนองอย่างชัดเจน เพราะเป็นการ โอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สิน (เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) ให้กับผู้รับซื้อฝากทันที แต่ผู้ขายฝากยังมี “สิทธิไถ่ถอน” หรือสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด (ตามกฎหมายกำหนดไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์)

  เพื่อให้คุณเห็นภาพชัดเจนขึ้น นี่คือ การยกตัวอย่างกรณีขายฝาก บ้าน ที่ดิน คอนโด ในกรุงเทพ พร้อมทั้งข้อควรรู้สำคัญ: กรณีตัวอย่างการขายฝากในกรุงเทพฯ: ทางเลือกเงินทุนฉุกเฉิน 

1. กรณีขายฝากที่ดินเปล่า (เพื่อขยายธุรกิจ) ผู้ขายฝาก: คุณสมชาย (เจ้าของธุรกิจขนาดเล็กในกรุงเทพฯ) ทรัพย์สิน: ที่ดินเปล่าขนาด 100 ตารางวา ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 77 (ใกล้ BTS อ่อนนุช) มูลค่าประเมิน: 10 ล้านบาท

• ความจำเป็น: คุณสมชายต้องการเงินทุนด่วน 5 ล้านบาท เพื่อนำไปขยายกำลังการผลิตของโรงงาน แต่มีประวัติเครดิตบูโรไม่ดี ทำให้ไม่สามารถกู้แบบจำนองกับธนาคารได้

•  การดำเนินการขายฝาก >> คุณสมชายเลือกทำสัญญา ขายฝากที่ดิน กับบริษัทรับซื้อฝากที่ไม่ใช่ธนาคาร

• บริษัทฯ ประเมินวงเงินให้ 60% ของราคาประเมิน หรือ 6 ล้านบาท

• คุณสมชายเลือกวงเงินกู้ 5 ล้านบาท และตกลงอัตราดอกเบี้ย 1.25% ต่อเดือน (15% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราสูงสุดตามกฎหมาย)

• ทำนิติกรรม: ทั้งสองฝ่ายไปจดทะเบียน ขายฝาก ที่สำนักงานที่ดินเขตพระโขนง โดยคุณสมชายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้บริษัททันที

• สิทธิไถ่ถอน: กำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 2 ปี โดยมีค่าไถ่รวมเงินต้น 5 ล้านบาท และดอกเบี้ยที่ค้างชำระ (สามารถขยายระยะเวลาได้หากตกลงกัน แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี)

• ผลลัพธ์: คุณสมชายได้เงินก้อน 5 ล้านบาทไปหมุนเวียนธุรกิจ โดยยังสามารถบริหารจัดการที่ดินนั้นได้ตามปกติ (แต่ต้องระวังเรื่องการทำสัญญาเช่า/ใช้ประโยชน์ เพราะกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับซื้อฝากแล้ว)

2. กรณีขายฝากคอนโด (เพื่อปลดหนี้สินฉุกเฉิน) ผู้ขายฝาก: คุณอรทัย (พนักงานบริษัทเอกชนในกรุงเทพฯ) ทรัพย์สิน: ห้องชุดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง (ย่านรัชดาภิเษก) ขนาด 35 ตร.ม. มูลค่าประเมิน: 4 ล้านบาท

• ความจำเป็น: คุณอรทัยมีปัญหาหนี้บัตรเครดิตจำนวนมากและต้องการรวมหนี้เพื่อลดภาระดอกเบี้ยรายเดือนลงอย่างเร่งด่วน

• การดำเนินการขายฝาก >>คุณอรทัยต้องการเงิน 2.5 ล้านบาท และตัดสินใจ ขายฝากคอนโดในกรุงเทพ

• ผู้รับซื้อฝาก (นายทุนส่วนตัว) ประเมินวงเงินให้ 65% ของราคาประเมิน เป็นเงิน 2.6 ล้านบาท

• คุณอรทัยตกลงทำสัญญาและกำหนดสินไถ่ที่ 2.6 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ย 0.75% ต่อเดือน

• ทำนิติกรรม: จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเขตดินแดง คุณอรทัยโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้กับนายทุน

• สิทธิไถ่ถอน: กำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 1 ปี 6 เดือน (18 เดือน)

• ผลลัพธ์: คุณอรทัยได้เงิน 2.6 ล้านบาท ไปปิดหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงกว่ามาก และยังคงอาศัยอยู่ใน คอนโด นั้นได้ตามปกติ มีเวลา 18 เดือนในการเก็บเงินเพื่อไถ่ถอน คอนโด คืน

3. กรณีขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน (เพื่อรีไฟแนนซ์หนี้เดิม) ผู้ขายฝาก: ครอบครัวคุณมานะ ทรัพย์สิน: บ้าน เดี่ยว 2 ชั้น พร้อม ที่ดิน 70 ตารางวา ตั้งอยู่ในทำเลดีของเขตบางแค มูลค่าประเมิน: 7 ล้านบาท

• ความจำเป็น: บ้านติด จำนอง กับธนาคารเดิมอยู่ 3 ล้านบาท แต่ถึงกำหนดต้องรีไฟแนนซ์และต้องการเงินก้อนเพิ่มเติม 1 ล้านบาท รวมเป็น 4 ล้านบาท แต่ธนาคารใหม่ให้วงเงินไม่พอ

• การดำเนินการขายฝาก >> ครอบครัวคุณมานะเลือกใช้การ ขายฝากบ้านที่กรุงเทพ เพื่อปลดภาระจำนองเดิมและได้เงินเพิ่ม

• บริษัทฯ รับซื้อฝากยินดีรับซื้อฝากในวงเงิน 4.5 ล้านบาท (ประมาณ 64% ของราคาประเมิน)

• ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์: ในวันทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินเขตบางแค ผู้รับซื้อฝากจะชำระเงินก้อนแรก 3 ล้านบาท ให้กับธนาคารเดิมเพื่อไถ่ถอน จำนอง ก่อน จากนั้นจึงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็น ขายฝาก และจ่ายเงินส่วนที่เหลือ 1.5 ล้านบาท ให้กับครอบครัวคุณมานะ

• สิทธิไถ่ถอน: กำหนดระยะเวลา 3 ปี

• ผลลัพธ์: ครอบครัวคุณมานะได้ปลดภาระ จำนอง เดิม และได้รับเงินส่วนต่างมาใช้จ่ายตามต้องการ โดยเปลี่ยนภาระหนี้เป็นสัญญา ขายฝาก ที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน และต้องนำเงินต้น 4.5 ล้านบาท มาไถ่ถอนคืนภายใน 3 ปี ข้อควรระวังและสิ่งสำคัญในการขายฝากในกรุงเทพฯ

   การ ขายฝาก เป็นธุรกรรมที่มีความเสี่ยงสูงกว่าการ จำนอง เนื่องจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที ดังนั้นผู้ขายฝากควรระมัดระวังเป็นพิเศษ

1. ความเสี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินถาวร นี่คือข้อแตกต่างที่สำคัญที่สุด หากคุณไม่สามารถนำเงินสินไถ่ (เงินต้นพร้อมดอกเบี้ย) มาชำระคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาดทันที โดยที่ผู้รับซื้อฝากไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องศาลเหมือนการจำนอง • คำแนะนำ: ต้องประเมินความสามารถในการชำระหนี้และการวางแผนหาเงินก้อนเพื่อไถ่ถอนคืนให้แม่นยำที่สุด

2. การทำนิติกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย (กรมที่ดินเท่านั้น) การ ขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน และ ขายฝากคอนโด จะต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากทำสัญญากันเองโดยไม่จดทะเบียนถือเป็น โมฆะ

     • คำแนะนำ: ปฏิเสธการทำสัญญาใด ๆ ที่ไม่ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน หรือการมอบโฉนดตัวจริงให้บุคคลอื่นไปดำเนินการแทน

3. อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม

    • ดอกเบี้ย: กฎหมายกำหนดอัตราดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนจากการ ขายฝาก ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน หากสูงกว่านี้ถือว่าขัดต่อกฎหมาย

    • ค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรม: ผู้ขายฝากมักต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่สำนักงานที่ดินในวันทำสัญญา เช่น

    • ค่าธรรมเนียมการโอน (2%): มักมีการตกลงให้ผู้ขายฝากเป็นผู้รับผิดชอบ

    • ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรืออากรแสตมป์ (0.5%): ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองทรัพย์สิน

4. สิทธิในการครอบครอง (การเช่าคืน) แม้จะโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ผู้ขายฝากส่วนใหญ่มักจะขอ “เช่า” ทรัพย์สินนั้นคืนเพื่ออยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ต่อ โดยมีการทำสัญญาเช่าควบคู่ไปกับสัญญา ขายฝาก ต้องมั่นใจว่าอัตราค่าเช่ารายเดือนมีความสมเหตุสมผลและชัดเจน

5. การขยายระยะเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากมีสิทธิขอขยายระยะเวลาไถ่ถอนได้ รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี แต่ต้องมีการตกลงกับผู้รับซื้อฝากและไปจดทะเบียน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ก่อนที่สัญญาเดิมจะหมดอายุ การ ขายฝาก เป็นทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนด่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ กรุงเทพ ที่มีมูลค่าสูง แต่ต้องอยู่บนพื้นฐานของการพิจารณาอย่างรอบคอบและทำธุรกรรมตามขั้นตอนของกฎหมายอย่างเคร่งครัด เพื่อป้องกันการสูญเสีย บ้าน ที่ดิน หรือ คอนโด ไปอย่างถาวร

ที่สำคัญคือเลือกทำธุรกรรมกับบริษัทที่น่าเชื่อถือ

สนใจปรึกษาได้ฟรีที่ :

 080-4768739, 096-7300490

ID Line : homeloan168