จำนองที่ดิน ที่ไหนดี

  การจำนอง (Mortgage)  คือ การที่เรานำอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด) ไปเป็น “หลักประกัน” ในการชำระหนี้กับผู้รับจำนอง

(เช่น ธนาคาร หรือบุคคลธรรมดา) โดยที่เรายังคงมีกรรมสิทธิ์และสามารถทำประโยชน์ในที่ดินหรือบ้านนั้นได้ตามปกติ
ก่อนที่เราจะทำการจด

เรามาเรียนรู้ว่าก่อนที่เราจะทำการจดจำนองที่ดิน ว่าการจำนองที่ดินอย่างไรให้ปลอดภัย?

ข้อกฎหมายที่ควรรู้ในการจำนองที่ดิน

  เรื่องกฎหมายและเงื่อนไขการจำนองเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยคุ้มครองสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีหลักการสำคัญที่เราควรทำความเข้าใจร่วมกัน ดังนี้

เงื่อนไขสำคัญทางกฎหมาย

• ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน: การจำนองจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และไป “จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน” เท่านั้น หากทำกันเองที่บ้านสัญญาจะมีผลเป็นโมฆะทันที

• ทรัพย์สินที่จำนองได้: นอกจากที่ดินและบ้านแล้ว ทรัพย์สินอย่างเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หรือพื้นที่อยู่อาศัยก็สามารถจำนองได้เช่นกัน

• สิทธิในตัวทรัพย์: ผู้จำนอง (เจ้าของที่ดิน) ยังคงมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือแม้แต่ขายที่ดินนั้นได้ (แต่หนี้จำนองจะติดไปกับที่ดินด้วย) โดยไม่ต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้รับจำนอง

เงื่อนไขเรื่องเงินทองและดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ย :

ห้ามเกิน 15% ต่อปี (1.25\% ต่อเดือน) หากเกินกว่านี้ดอกเบี้ยจะตกเป็นโมฆะทั้งหมด

การผิดนัดชำระ :

หากลูกหนี้ค้างชำระหนี้ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือแจ้งบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน ก่อนจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับจำนอง

การบังคับจำนอง :

ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิ์ยึดที่ดินไปเองโดยพลการ ต้องฟ้องศาลเพื่อให้ศาลสั่งนำที่ดินออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาใช้หนี้

 ขั้นตอนและเอกสารที่กรมที่ดิน

การจำนองจะสมบูรณ์ได้ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้นครับ

• เอกสารที่ต้องเตรียม: * โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส. 4)

• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน (ทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนอง)

• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)

• ค่าธรรมเนียม: โดยปกติจะมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง (แต่ไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับการจำนองกับสถาบันการเงิน) ครับ 2. สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา เมื่อจดจำนองแล้ว ทั้งสองฝ่ายมีข้อควรระวังดังนี้

• ผู้จำนอง (เจ้าของที่ดิน): ยังมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มที่ จะนำไปปล่อยเช่าหรือปลูกบ้านเพิ่มก็ได้ แต่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินไม่ให้เสื่อมค่าลงจนกระทบต่อหลักประกัน

• ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้): มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น แต่ไม่มีสิทธิเข้ามายุ่งเกี่ยวหรือยึดที่ดินไปใช้เองโดยพละการครับ 3. การสิ้นสุดและการไถ่ถอนจำนอง เมื่อชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือ “การไถ่ถอนจำนอง” 

• กระบวนการ: เจ้าหนี้ต้องสลักหลังสัญญาจำนองว่าได้รับชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว จากนั้นเราต้องนำโฉนดไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่กรมที่ดินอีกครั้ง เพื่อให้ชื่อในโฉนดกลับมาเป็นอิสระ (ไม่มีภาระผูกพัน)  

ที่สำคัญคือเลือกทำธุรกรรมกับบริษัทที่น่าเชื่อถือ

สนใจปรึกษาได้ฟรีที่ :

 080-4768739, 096-7300490

ID Line : homeloan168